J’ai l’honneur de porter à votre connaissance les observations suivantes concernant le projet de la fiscalité cadastrale. Dans cet exposé, nous essaierons de montrer qu’il en existe deux volets à analyser : diagnostic synthétique de la fiscalité cadastrale (I) et quelques propositions de solutions pour accroitre la performance de la fiscalité cadastrale en Guinée (II).
I)-Diagnostic synthétique de la fiscalité cadastrale
Les impératifs sociaux économiques et les exigences budgétaires de notre pays font que les secteurs comme le cadastre doit être institué à leurs justes valeurs avec un système efficace et politiquement acceptables et qui procurent des recettes suffisantes avec un maximum de neutralité économique.
En effet, la création d’un service de fiscalité immobilière et cadastre qui est chargé de recenser, liquider tous les impôts et les taxes assimilées liées aux immobiliers existant en République de Guinée ; à ses côtes, il est souhaitable et sollicitable auprès de l’Etat guinéen de renforcer la section cadastre de la Direction Générale des Impôts (DGI).
L’analyse du secteur de l’urbanisme et de l’habitat, réalisée en Guinée nous a permis de comprendre le niveau de la désorganisation de la fiscalité cadastrale, tant dans la structure du tissu urbain que dans le fonctionnement des services chargés de l’aménagement et de la gestion domaniale, foncière et immobilière.
L’absence d’une offre institutionnelle publique ou privée de logement a favorisé l’émergence d’un marché auto-construction au moyen de filière d’acquisition foncière dite coutumière, sans respect des plans et schémas de développement et des outils de réglementation en vigueur. Il s’en est suivi une croissance urbaine et spatiale chaotique avec ses corollaires désordre urbain et sécuritaire, conflits sociaux consécutifs à des cessions multiples d’une même parcelle, risques environnementaux (occupation des zones spéciales), grave déficit en infrastructures et équipements de proximités. Les fonds de plans nécessaires pour les constatations et l’identification de biens imposables n’existent pas et ne couvrent que partiellement la ville de Conakry.
Les données de marché (marché foncier de l’immobilier, de la construction, de la cession des terrains nus) nécessaires aux évaluations, sont inexistantes : le marchandage et le « tacheronnage » semble être les pratiques les plus courantes. L’absence des données sur les propriétaires et les caractéristiques d’une technique des bâtis issues des données d’attribution ou de permis de construction. La non-collaboration entre l’administration fiscale et les autres services techniques du ministère de l’Urbanisme et Habitat et la Direction Nationale Patrimoine (DNPBP), sont à la base de cette impasse de la fiscalité cadastrale.
Au regard de la densité de son tissu et potentiel fiscal à Conakry et à l’intérieur du pays, la fiscalité cadastrale est en passe de devenir le principal pourvoyeur de ces entités. Son prélèvement et sa gestion devront par conséquent être suivie et régulièrement contrôlés que par les services de la DGI.
Dans l’optique de cerner le problème lié dans la totalité à la bonne gestion de la fiscalité cadastrale, nécessite une urgence assainissement sur le plan structurelle et fonctionnelle ainsi que les ressources humaines. Mes analyses sur la fiscalité cadastrale (cours de fiscalité locale en Guinée) dénoncent en particulier certaines observations :
1)- Ressources humaines
Un personnel nombreux MUH (Ministère Urbanisme et Habitat) et la DNPBP (Direction Nationale Patrimoine Bâti Public), peu qualifié et sans vocation de carrière.
2)- Observation administrative : Des omissions volontaires sur le terrain, des recensements réputés non exhaustifs ; Un blocage dans la chaîne fonctionnelle ascendante parlant des bureaux chargés du recensement dans les communes et villes de notre pays, les services chargés de l’apurement de la liquidation des émissions et de recettes ; des indélicatesses dans le transfert des dossiers cadastraux des contribuables. Des sous impositions abusives des contribuables potentiels ; Soustraction frauduleuse des dossiers cadastraux ; Altération des montants à déclarer ; Manque de transparence de la DNPBP et les bureaux chargés de la fiscalité immobilière.
II)-Quelques propositions de solutions pour accroître la performance de la fiscalité cadastrale en Guinée
Après examens des situations qui prévalent dans les communes et villes de la Guinée et la création de la fiscalité cadastrale dont la structure est dédiée à la DGI ; nous permet de proposer que les droits et taxes cadastraux soient payés à la DGI. Une nouvelle réflexion pour améliorer les anciens textes du cadastre fiscal s’avère nécessaire.
Nous proposons que les évaluations cadastrales soient aussi faites par l’inspecteur de la section cadastre de la DGI. Le revenu cadastral a pour un immeuble bâti la valeur de location diminuée de 50% et pour une parcelle non bâtie, le revenu diminué de 20%. Le revenu cadastral doit figurer sur un document appelé « matrice cadastrale ». Chaque parcelle est désignée par une lettre, celle de la section par un numéro. Un état indicatif donne la liste numérique des parcelles avec le nom du propriétaire, la contenance, la classe de culture et le revenu imposable : ce sont les états de sections.
Ces feuillets constituent la matrice cadastrale de la commune. Chaque année, les mutations de propriétés sont appliquées sur ces documents, les parcelles sont rayées au feuillet du vendeur et inscrites à celui de l’acquéreur.
La création de la fiscalité cadastrale permet d’éviter des détournements des biens de l’état sous plusieurs formes : des expropriations directes et détournements des titres fonciers de l’état ; baux emphytéotiques et à construction ; Occupation autoritaires des domaines fonciers de l’état de Conakry aux préfectures. Elle a l’avantage de résoudre les contentieux cadastraux entre autre : Cité chemin de fer ; du pont ex 8 Novembre, jusqu’à Bonfi sur les deux côté de l’autoroute et limité à droite par la route Niger ; la quasi-totalité des biens immobiliers résultant du contentieux Franco-Guinéen ; les ex-permanences de la jeunesse ; la cité Ministérielle ; les ex-magasins des ex-ERC et les magasins alimag(huileries de Dabola) ; les cités de Camayenne ; les Unités Industrielles (Complexe textile de Sanoyah) ; les marché Madina avec ses centres commerciaux. Elle évite l’occupation illégale à titre de bureaux ou d’habitation des maisons de la Cité des nations et autres Bâtiments publiques.
Cette même fiscalité cadastrale évitera la délocalisation des recettes cadastrales au profit d’autres impôts et permettra d’identifier toutes les personnes, et autre menant des activités cachées en vue de les répertoriés dans les fichées cadastraux.
Dr MAMADOU ALIOU BAH, Inspecteur Principal des Impôts
