Il est important d’apporter une rectification à l’idée commune sur le délai de préavis. Dans le contrat de bail à usage d’habitation, contrairement à l’esprit commun des uns et des autres, le délai de préavis est plutôt 6 mois et non 3 mois.
Le code civil prévoit des règles générales aux baux à partir de l’article 1370 et des règles particulières aux baux à loyer dont la location des maisons à partir de l’article 1401 de la même loi.
Conformément aux dispositions de l’article 1406 de cette loi, après avoir mis ses locaux en bail, le bailleur ne peut les reprendre qu’en exerçant légalement le « droit de reprise». Ce droit s’exerce en respectant certaines exigences posées par la même loi. Ces exigences tiennent essentiellement aux motifs légitimes du droit de reprise et au délai de préavis.
I-Motifs légitimes :
Le bailleur qui veut reprendre sa maison doit justifier par l’un des motifs prévus aux dispositions combinées des articles 1406 et 1414 de la loi susvisée. En dehors de la violation par le locataire de ses obligations fondamentales découlant du contrat, il y a principalement deux motifs légitimes pour exercer le droit reprise:
1-Besoin personnel ou familial du propriétaire
Le droit de reprise peut être exercé lorsque le bailleur lui-même ou lorsque sa femme ou un autre membre doit occuper les locaux. Dans ce sens, la loi dispose que le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai bref de 1 mois à dater du départ du locataire délogé et pendant une durée minimum de 3 mois. La violation de cette disposition entraîne la condamnation du bailleur ( article 1407 C.civ).
2- Nécessité des travaux de rénovation
Le bailleur peut également exercer le droit de reprise lorsque les locaux font l’objet des travaux de rénovation ou de reconstruction nécessitant l’évacuation du locataire. L’opposition du locataire à ce motif amène le bailleur à requérir l’autorisation de l’autorité légitime ( judiciaire ou administrative).
Les travaux doivent commencer dans un délai de trois mois à compter de la date de départ du locataire délogé. Et pendant cette période, la loi dispose que Lea maison ne peut être habitée par quiconque.
Très important:
Les articles 1416 et 1423 de la même loi prévoient des sanctions civiles contre le bailleur qui aura menti sur l’un des motifs indiqués pour déloger le locataire et loger un autre après ou lorsqu’il n’aura pas respecté le délai d’occupation « Une amende civile d’un montant au moins égal à l’équivalent d’une année de loyers que payait le locataire et doit être en outre condamné à payer au locataire évincé des dommages intérêts d’un montant égal à 6 fois le loyer mensuel que celui-ci lui payait.»
II- Sur le délai de préavis
Selon l’article 1415 « le propriétaire doit donner aux occupants, par acte extrajudiciaire, un préavis de 6 mois qui indique avec précision le ou les motifs justifiant l’exercice du droit de reprise ».
Il résulte de cette disposition que le délai de préavis dans le contrat de bail à usage d’habitation est plutôt 6 mois. Dans la lettre de préavis, le bailleur doit indiquer le ou les motifs pour la reprise. Dans le cas des travaux de rénovation, il doit joindre à la lettre l’acte d’autorisation judiciaire ou administrative lui permettant de procéder aux travaux.
Kalil Camara, Juriste
